재건축과 리모델링 차이점 및 정책방향 알아보기

새로운 아파트를 공급하기 위한 방법으로 재건축과 재개발 그리고 리모델링 사업이 있습니다.  재건축과 리모델링은 겉으로 보기에는 비슷한데 두 사업에는 큰 차이점이 있습니다.  오늘은 재건축과 리모델링의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

재건축과 리모델링 차이점 - 1. 안전진단 등급

재건축을 위해서는 안전진단을 통해서 D,E 등급을 받아야 합니다. 하지만 리모델링은 A,B,C 등급을 받아야지만 가능하다는 차이점이 있습니다.  

 안전진단은 건물의 안정성을 판단하는 지표인데,  안전하지 않을수록(D,E등급에 가까울수록) 허물고 다시 지어야 하는 반면 기존의 골격을 나눈채로 대수선을 하는 리모델링은 더욱 안전해야지만(A등급에 가까울수록) 사업을 진행할 수 있게 됩니다. 

 

 

재건축과 리모델링 차이점 - 2. 건물의 연수

  재건축은 사용승인된지 20년에서 30년 이상된 건물에 대하여 승인되어 있고,  리모델링은 조금 완화되어서 15년에서 20년 이상 된 건물이면 가능하므로 건물의 연수는 오히려 리모델링이 더욱 짧은 상황입니다.  

 최근들어서 정부에서는 2024년 1월에 도심내 주택공급 확대를 위한 재개발재건축 규제 합리화를 위하여  30년이 되면 안전진단 없이 바로 재건축 사업을 진행할 수 있도록 추진한다고 발표했습니다. 즉, 재건축 사업에 있어서 하나의 허들이 줄어든 것이라고 볼수 있습니다 .

 

 그렇지만 최근 서울시에서는 리모델링에 대한 '안정성 검토' 적용대상을 확대하기로 하였습니다.  그동안 1층에 필로티를 짓고 최상층 한층을 증축하는 리모델링은 수평증축으로 간주되었기에 안전진단도 1차만 통과하면 사업을 진행할 수 있게 되었지만 앞으로는 이를 수직증축으로 간주되어 2차 안전진단을 받아야 사업을 할수 있게 되었습니다. 하나의 허들이 줄어든 재건축에 비해서 리모델링 사업은 하나의 허들이 더 늘어나게 된 꼴입니다.

 

 

 이렇게 되면,  그동안 20년 전후로 해서 리모델링을 추진하던 단지는 30년을 바라보고 재건축에 도전할 것으로 예상되는 부분입니다.

 

재건축과 리모델링 차이점 - 3. 증축( = 사업성)

  재건축은 용적률이 허용되는 범위내에서 증축에 대한 자유도가 높습니다. 이는 사업성과 직결되기 때문에 용적률의 최대한 높여서 사업을 진행합니다.  하지만 리모델링은 기존의 건물의 부분 철거 후 증축하는 것이기에 가구 전용면적의 30~40%로 제한되게 됩니다. 이 측면에서 바라볼때에는 재건축 사업이 리모델링 사업에 비해서 훨씬 사업성이 좋다는 것을 알 수 있습니다.  

 

 

재건축과 리모델링 차이점 - 4. 가구수 증가

 재건축은 설계여건에 따라서 용적률과 건폐율의 허용되는 한 자유롭게 결정할 수 있습니다.  그러나 리모델링은 기존 골조를 유지한채로 사업을 진행하기 때문에 기존 가구수의 15% 이내로만 가구수를 증가할 수 있습니다.  두 사업 모두 기존 가구수에 비해서 증가하기 때문에 여기서 일반분양의 세대가 나오게 됩니다.   

재건축과 리모델링 차이점 - 종합적으로

 재건축과 리모델링은 기존 뼈대를 유지하는 것이 가장 큰 차이점이고 위에 있는 내용을 정리해보면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.  

구분	재건축	리모델링
안전진단 등급	D~E등급	A~C등급
건물의 연수	30년 이상	15년 ~ 20년
증축(= 사업성)	용적률 허용범위내	기존 가구 전용면적의 30~40% 제한
가구수증가	용적률&건축물 허용범위내	기존 가구수의 15% 이내
향후 규제방향	안전진단 완화	안전진단 강화

 

리모델링 사업 사례 - 청담 두산아파트 → 청담 래미안 아파트

• 주차대수 증가 : 기존 세대당 0.65대 → 1.22대 증가
• 세대수 증가 : 수직 증축 1개층 

 

 

20210526 공동주택 리모델링 시공사례및 추진현황.pdf

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