미분양 아파트는 나쁜 아파트인가?

 미분양 아파트는 나쁘 아파트일까요? 사실 미분양 아파트를 잘 활용하면 꾀나 큰 투자이익을 가져다 줍니다. 오늘 뉴스에 나온 배우 김지훈씨의 투자를 봐도 그 결과를 알수 있습니다. 그래서 오늘은 '미분양 아파트'에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

미분양 아파트 정의

 미분양 아파트는 크게 두 가지로 분류됩니다. 첫 번째는 '준공 후 미분양' 아파트로, 건설이 완료되었음에도 분양되지 않아 잔여 세대를 분양하고 있는 경우입니다. 로얄동, 로얄층 같은 가장 좋은 조건의 호실은 이미 판매되었을 가능성이 높고, 시간이 지나 상대적으로 불리한 조건을 가진 세대가 남아 있을 가능성이 높습니다. 두 번째는 '미분양' 아파트로, 건설 초기에 분양을 진행하였으나 모두 계약되지 않아 잔여 세대를 분양하고 있는 경우입니다.

 

 역대 미분양 아파트 현황을 살펴보면, 시대에 따라서 미분양 아파트의 숫자는 늘어나기도 줄어들기도 했습니다. 

 

미분양 아파트 숫자는 이처럼 늘어나기도 하고 줄어들기도 하는데, 원인은 상당히 복잡하지만 아주 간단하게 말씀드리면,  신규주택을 원하는 사람과 공급하는 기업의 미스매칭 때문이라고 볼수 있습니다.  이러한 미스매칭 때문에 공급이 한꺼번에 몰리게 되거나 수요가 한꺼번에 몰리게 되면서 시장은 뜨거워지기도 하고 차가워지기도 합니다.  

 

미분양 아파트가 시장에 미치는 영향

  미분양 아파트는 시장에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다. 하지만 간접적으로는 건설업을 포함한 금융업에도 영향을 미치게 됩니다.  복잡한 과정이 있지만 이를  간단하게 설명하자면 금융회사에서는 건설회사에게 아파트 사업을 보고 대출을 실행해줍니다. 건설업계는 분양을 통해서 이 대출을 갚아야 하는데, 분양이 잘되지 않으면 건설회사는 금융회사에게 갚을 돈이 없기 때문에 연쇄적으로 영향을 주는 것입니다.   

 

  이렇게 되면 금융회사는 물론 건설회사도 시장에 신규공급을 하기 꺼려합니다.  리스크를 안고 시장에 상품을 내놓아도 팔리지 않기 때문에 차라리 리스크를 감내하지 않는 것이 올바른 의사결정이기 때문입니다.  그렇게 되면 결국에는 신규 아파트의 숫자는 감소하게 되고, 2년~3년 뒤에서는 신규 아파트의 공급은 없게 됩니다.  

 

  따라서 정부는 지속적으로 미분양 아파트를 관리하여 시장에 꾸준하게 공급되는 것을 희망하지만 실제 시장은 그렇게 돌아가지 않는 상황입니다. 그럼에도 불구하고 만약 부동산의 시장원리를 잘 파악하고 어떤 방식으로 언제 미분양이 해소되는지를 파악한다면 투자의 리스크를 줄일 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

미분양 아파트가 해소되는 과정

 

미분양 아파트가 해소되는 과정은 여러 가지가 있습니다.

1. 정부 정책에 따른 세제 혜택 부여 : 정부 정책을 통해 미분양 아파트를 구매하는 사람들에게 종합부동산세 배제, 취등록세 감면 등의 혜택을 부여합니다.
2. 할인 분양 : 분양 가격을 할인하는 것은 미분양 아파트를 해소하는 가장 직접적인 방법입니다.
3. 더 많은 수요자를 유치(미분양시 지역 제한 없음) : 청약시에는 지역 제한이 있지만 미분양 아파트는 이러한 제한이 없어 더 많은 수요자를 유치할 수 있습니다.
4. 공공임대주택 전환 : 정부나 지자체는 미분양 아파트를 해소하기 위해 공공임대주택으로 전환하기도 합니다.

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최근들어서 국토연구원에서 발표한 국토정책 Brief 『미분양주택 위기단계별 정책 대응방향』에서 제시한 미분양 아파트의 해소방법으로도 비슷한 제언을 하였습니다. 

 

1. 무주택 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 DSR 규제를 예외 적용
2. 미분양주택 매입 시 취득세, 양도세 감면 등 수요자 지원정책과 매입임대사업자 추가지원, 민간임대리츠 활성화 정책 추진
3. 미분양 주택 매입(매입임대, 환매조건부) 등 직접적인 공급자 지원정책 추진 

 

국토정책Brief 948호.pdf

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이렇게 각종 정부정책과 함께 다양한 개발사업을 통해서 처음에는 미분양이었지만 시간이 지나면서 재평가를 받는 단지도 많이 있습니다. 이렇게 재평가를 받게 되면 자연스럽게 가격도 상승하는 경향이 있습니다.

 

대표적인 미분양 아파트(2014년 기준)

 

2014년 서울의 미분양 단지는 다음과 같습니다. 지금와서 생각해보면 정말이야 할수 있겠지만 당시만해도 실제로 미분양 아파트였습니다. 만약 해당 단지에 관심이 있는 분들이라면 분양가와 현재의 시세는 얼마나 차이가 나는지 한번 확인해보시기 바랍니다.  

 

1. 강서힐스테이트(강서구)

 

2. 센트레빌아스테리움 용산(용산구)

 

3. 용산 푸르지오 써밋(용산구)

 

4. 래미안 용산(용산구)

 

5. 경희궁 자이(종로구)

 

6. 홍은 동아 더프라임(서대문구)

 

7. DMC가재울4구역(서대문구)

 

8. 고덕 래미안 힐스테이트(강동구) - 보문파크 뷰자이(성북구)

 

9. 양천 중앙하이츠(양천구)

 

10. 래미안마포 웰스트림(마포구)

 

 

미분양 아파트를 선택하는 방법

 

 지난 사례를 살펴보니, 이제는 미분양 아파트를 보면, 바로 사야겠다는 생각은 하시면 안됩니다. 왜냐하면 미분양이 된 원인을 잘 살펴봐야하기 때문입니다.

 

따라서 미분양 아파트를 선택하신다면 다음의 질문에 부합하는지 판단해보시기 바랍니다. 

 

1. 실거주 가능 여부 : 내가 직접 실거주할 수 있는가? 모든 투자의 기본에는 다른 사람눈에도 보기 좋아야합니다. 따라서 내가 만족하면서 살수 있는지를 가장 먼저 생각해야 합니다.  또한 최악의 상황에서도 실거주하면서 위기를 극복할 수 도 있습니다. 
2. 미래의 개발 계획 : 미래에 개발 계획이 예정되어 있는가? 지금은 보이지 않지만 향후 3년 뒤를 예상해보는 것이 필요합니다.  만약 지금은 없는 전철역이 3년뒤에 생긴다면 3년뒤에는 지금에 비해서 높은 평가를 받을 수 있기 때문입니다.  
3. 단지의 유일한 특징: 주변 단지와 비교했을 때 단지가 가진 유일한 특징이 3개 이상 있는가? 이는 단지의 비교우위를 말하는데, 가격, 타입, 입지 등 다양한 분야에서의 비교우위를 말합니다.  만약 주변 단지에 비해서 3개 이상의 비교우위가 있다면 충분히 가치가 있는 단지라고 볼 수 있습니다.