과거사례로 살펴보는 미분양 정책

안녕하세요 핑크바지입니다. 

 

최근 여러 언론에 미분양 아파트와 관련된 기사가 많이 등장하고 있습니다.  이럴때 일수록 과거의 미분양 정책은 무엇이었는지 공부해보고, 향후 미분양 아파트 현황과 관련된 대책은 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.  

 

미분양 아파트 현황  - 미분양  10만설

 원희룡 국토부장관은 지난 3월 21일 연합뉴스TV 경제심포지엄에 참석해 “미분양 물량 10만가구까지는 예측 내지 각오하고 있다”면서 “아직도 분양가나 호가가 주변 시세나 소비자들이 기다리는 것보다 높다”고 말했습니다.   또한  “금융위기 때 대기업 우량사업까지 미분양이 나 시장 전체가 마비되는 ‘미분양발 금융위기’가 일어나고, 그로 인해 전체 경제위기가 발생하는 고리와는 성격이 다르다 했습니다. 

 

 

또한  미분양이 많은 대구의 예를 들면서 다음과 같이 밝혔습니다. 

“1만 7000가구 미분양이 큰일 날 것 같지만,
대구는 2020∼2021년에 재건축·재개발 물량이 쏟아져 나온 곳”이라며
“대구의 미분양 60%는 비교적 대기업들이 갖고 있기 때문에
회사의 금융위기로까지 전이될 물량은 극소수”

 

 

 하지만 국토부장관의 인터뷰와 다르게 미분양 아파트의 증가로 인하여 상위 건설사로의 전이 가능성을 이야기 하였습니다.  지난 2월 17일에 한국신용평가 기업평가본부에서 발행한 리포트에 따르면  (건설: 끝나지 않은 금융경색, 현실화되는 미분양 Risk (II))

 

“현재의 비우호적인 산업여건과 금융시장 내 경색이 장기화된다면
점차 상위 건설사로 신용위험이 전이될 가능성도 배제할 수는 없다.
예상하지 못한 신용위험의 가능성이나 관련 불확실성이 지속되는 한
건설 및 부동산시장 전반의 자금조달 여건 개선과 경기 상황이
크게 안정화 되기는 어려울 전망이다” 이라고 하였습니다. 

 

뿐만 아니라 최근들어 지방 건설사들이 미분양의 공포가 오고 있다는 내용의 기사가 늘어나고 있습니다.  

지방건설사들 '악성 미분양' 급증에 부도 공포 확산 - 인사이트코리아

그렇다면 미분양은 실제로 얼마나 되는지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

 

미분양 아파트 현황 및 조회

 미분양 현황을 파악하기 위해 국토교통부 자료를 통해서 미분양 아파트를 조회해보면,  2023년 2월 자료에 따르면 전국의 미분양 호실의 총 합은 75,438호 입니다.  각 광역시도 단위의 미분양 숫자는 아래와 같습니다. 

지역	미분양호실	지역	미분양호실	지역	미분양호실
서울	2,099호	울산	4,211호	전북	4,018호
부산	2,535호	경기	7,288호	전남	2,869호
대구	13,987호	강원	3,340호	경북	9,074호
인천	3,154호	충북	4,388호	경남	4,627호
광주	608호	충남	8,456호	제주	1,929호
대전	2,698호	세종	157호	합계	75,438호

 

미분양 규모로 볼때에 대구광역시가 미분양호실이 가장 많은 가운데, 그 다음으로는 경북, 충남 순으로 확인되었습니다.  서울 역시도 2,099호가 미분양호실로 집계되었습니다.  위의 자료를  수도권과 비수도권으로 구분해서 살펴보도록 하겠습니다. 

비수도권과 수도권 미분양 현황 비교

수도권과 비수도권으로 나눠서 미분양 호실을 살펴보니, 수도권에는 인구의 절반이 살고 있음에도 불구하고 전체 미분양 호실의 17%를 보유하고 있고, 비수도권은 83%를 기록하고 있습니다.  이 표를 통해서 비수도권의 미분양 호실은 수도권에 비해서 월등히 많은 수준을 기록하고 있는 상황입니다.  

 

다시 비수도권의 미분양 호실을 비수도권에서 나눠서 살펴보도록 하겠습니다. 

역시 대구와 경북, 충남 순으로 미분양호실이 많다는 것을 알 수 있습니다.  전체적으로 볼때에는 미분양 호실에 대한 관리는 현재까지는 수도권보다는 비수도권에서 더욱 필요해보이는 상황입니다.  

 

과거 미분양 현황 

 이제는 과거의 사례를 통해서 현재의 미분양 수치가 얼마나 되는지 알아보도록 하겠습니다.  2001년부터 매년 12월 단위로 미분양 호실을 정리했습니다. 

 보시는 것과 같이 2001년 12월 기준으로는 약 3만호의 미분양 호실을 기록했지만 시간이 지나면서 점차 증가하면서, 08년 12월에는 약 16만호 이상을 기록했습니다. 07년 12월에 비해서 미분양 호실이 약 5만호가 증가하였습니다. 07년과 08년 사이에는 미국발 금융위기가 전세계적으로 영향을 미치게 되므로써, 분양시장에 영향을 주게 되었습니다. 

 

  하지만 09년 12월에는 약 12만호, 10년 12월에는 다시 약 9만호를 기록해서 미분양 호실을 불과 2년동안 7만호를 소화하게 됩니다. 그렇다면 이시기를 좀더 자세하게 살펴보면 어떠한 정책이 있었는지 확인해봐야 할 필요가 있습니다. 앞으로 미분양 호실이 계속해서 증가하게 되면 당시의 정책을 다시 펼칠수도 있기 때문입니다. 

 

2008년 부동산 정책

 2008년 당시는 이명박 정부에서 2008년 8월  『주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안』 정책을 발표합니다. 발표자료를 살펴보면 당시의 상황을 서술한 대목이 있습니다. 

(미분양) '08.5월말 현재 전국 미분양 12.8만호 중
지방이 10.8만호로 대부분을 차지

 

 지금보다 더 높은 비율로 지방에 미분양이 많다는 것을 확인할 수 있는 대목입니다.  위에서 보여드린 08년 12월의 미분양 호실이 약 16만호 인것을 고려해볼때에 08년 8월에서 12월 사이에 약 4만호가 증가하는 상황이었습니다.  따라서 이명박 정부의 정책은 지방의 미분양 아파트를 해소하기 위한 방향으로 전개됩니다.  이를 실현하는 정책은 바로 지방 미분양 아파트 환매조건부 매입하는 정책입니다.  그럼 환매조건부 매입정책은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

지방 미분양 아파트 환매조건부 매입

 

 자세히 살펴보면 정부에서 미분양인 아파트를 살때에는 최초 분양가의 70~75% 수준에서 매입을 하되, 준공 이후 사업 시행자가 당초 매입 가격에서 자금조달 비용을 포함하여 다시 환매 받을수 있는 옵션을 부여하게 된다는 사실입니다. 또한 환매 받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가하였습니다.

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이를 풀어서 이야기 해보면

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A사업자가 5억에 일반분양을 했는데, 미분양이 된 상황입니다. 이때 사업자는 정부에게 당초 5억보다 70%수준인 3.5억에서 미분양 아파트를 매도하면서, 준공이후에는 3.5억원 + a (자금조달 비용)으로 다시 사올수 있는 권리를 보유하게 됩니다.

준공이후에 시간이 지나서 시장이 좋아졌다고 판단되면, 사업자는 3.5억+a 의 가격으로, 3.5억원에 매도했던 미분양 아파트를 다시 사와서 당초 분양가인 5억원보다 낮은 가격에 일반에 재분양하게 됩니다.

 

환매조건부 매입 정책 효과  : 상당히 긍정적

 환매조건부 매입 정책을 펼친 결과 정부에서는 분양가의 70%~75%에서 공공임대 주택을 소유할수 있게 됩니다.  지자체에서 임대주택을 공급하기 위해서는 각종 인허가 및 자금 조달의 어려움을 해결할 수 있고, 임대주택의 브랜드가 아닌 민간 건설사의 브랜드의 임대주택을  저렴한 가격으로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.  또한 지방 건설업계의 부도로 인해서 금융업계와 나아가 전체 경제이 미치는 영향력을 고려했을때에 경제 위기를 선제적으로 대응했다고 볼수 있습니다. 

 

  건설업계는 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 비율로 계약을 맺기 때문에 정부에서 제시한 70~75%의 비율로 매도하게 되면, 정부의 자금으로 자금난을 해결할 수 있게 됩니다. 또한 준공하고 나서는 환매조건이 있어서 시간이 지나면서 시장이 좋아지면, 다시 매수할수 있는 권리도 있기 때문에 정부와 윈윈할 수 있었습니다. 

 

 주택소비자의 입장에서는 만약 준공이후에도 주택시장이 좋지 못한다면 정부가 매입한 공공임대주택에서 거주할 수 있는 가능성이 늘어나게 되어서 저렴한 가격의 임대료를 통해서 거주할 수 있게 됩니다.  반대로 준공이후 주택시장이 활발해지면, 환매조건부로 매입한 아파트는 당초 분양가에 비해서 저렴한 금액으로 분양 받을 수도 있게 됩니다. 

 

당시의 정책이 시장에서는 미분양의 호실을 줄이게 되는 결정적인 역할을 하게 되어 2년동안 7만호를 소화하는 결과를 낳게 됩니다.  

 

미분양과 전세가율 관계

 지난 2023년 1월에는 75,359호를 기록했지만 2023년 2월에는 75,438호를 기록해서 79호가 증가하는데에 크쳤다는 점입니다.  이 부분은 상당히 긍정적인 측면입니다. 이는 미분양을 우려한 시행사의 분양일정을 늦춘 것인지 아니면 전반적인 분양시장이 좋아진 것인지는 아직까지 예단하기는 쉽지 않습니다.

 

하지만 미분양 아파트의 증가는 크거나 작거나 시장에 부정적인 영향일 미치게 됩니다. 가장 먼저는 주택 소비자의 입장에서는 미분양 물건이 많기에 청약신청을 주저하게 됩니다. 또한 준공후 미분양은 시장에 저렴한 임대료의 형태로 시장에 공급될수 있기 때문에 주택 소비자는 매수 보단 임대를 선호하게 됩니다.  이는  과거의 미분양 현황과 전세가율 그래프를 통해서 확인해보면, 미분양 아파트가 많았던 2008년 시기에는  전세가율 낮은 것을 확인할수 있습니다. 

전국 미분양과 전국 전세가율 그래프

 

위의 그래프를 살펴보시면, 전세가율이 낮아질수록 미분양수가 늘어나고, 08년 이후 미분양수가 줄어들면서는 전세가율이 높아지는 것을 확인할 수 있습니다.  전국적인 모습이지만 특히 수도권보다는 비수도권에서 더욱더 선명하게 나타날 것으로 예상됩니다. 

 

정부정책에 기대하는 바

 현재의 미분양호실의 규모는 정책을 실행하기도, 그렇다고 지켜보기도 쉽지 않은 상황이라고 생각합니다. 물론 미분양이 10만호실에 다가갈 경우에는 이러한 정책 역시 윤곽이 들어낼 것으로 예상됩니다.  물론 조합이나 시행사에서는 과도한 분양가를 산정하는 것보다는 시장에서 소화할 수 있는 정도의 가격으로 분양을 하고, 미분양의 리스크를 줄이는 자구적인 노력을 해야 합니다. 하지만 정부에서도 시장에 대한 불안감을 줄이는 역할이 필요해보입니다.  

 

 미분양의 불안감이 증가할 수록 시장에서는 신규 공급을 멈칫할수 밖에 없습니다.  시행사가 국가나 지자체라면 수익보다는 공공성의 측면에서 계속해서 공급을 하겠지만, 민간의 경우에는 그들은 수익을 추구하는 사업자라는 것을 잊지 않기를 권하며, 

 

 지금처럼 각종 부동산PF의 어려움, 미분양 리스크의 증가로 인해서 공급이 되지 않는다면 향후 2~3년에는 다시 시장에 공급이 줄어들게 되어서 전세지수가 늘어나게 되는 상황을 선제적인 대응을 해주실 것으로 당부하며 마치겠습니다. 

 

제가 준비한 자료는 여기까지입니다. 

감사합니다. 

 

2023.04.08

-핑크바지-