본격적인 봄이 오는듯 하더니만 다시 추워지고, 비가오고, 미세먼지가 심해졌습니다. 환절기 일수록 건강관리를 잘해야겠습니다. 저는 얼마전 새로운 모임에 참석하게 된 자리에서 머리를 띵하게 되는 이야기를 들었습니다. 그 내용은 다음과 같습니다.
젊은이들의 생각과 행동을 파악해야지만 투자를 잘할 수 있다
나이가 들면서 고착화된 생각이 자칫 투자시장의 주류와는 다른 생각일수도 있다는 것입니다. 솔직히 개인적으로는 섬뜩했습니다. 그 이유는 혹시나 나 역시도 고착화된 생각을 많이 한 것은 아닐까 했기 때문입니다.
그래서 이번 시간에는 부동산 시장에서 2030세대가 어디를 많이 샀고, 언제 많이 샀는지를 확인하므로 인해서 젊은이들의 투자처에 대해서 분석해보는 시간을 마련했습니다.
매입자 연령별 전국 거래량
한국감정원에서는 매입자의 연령별 거래현황을 제공하고 있습니다. 여기서 데이터를 가져와서 가공을 해보도록 하겠습니다. 2019년 1월부터 2023년 2월까지 20대이하, 30대, 40대, 50대, 60대, 70대 이상, 기타로 구성된 자료를 통해서 우리는 어느시점에 2030세대가 거래량이 많았는지를 확인할수 있습니다.
그래프를 살펴보시면 파란색은 20대, 빨강색이 30대의 거래건수를 의미합니다. 또한 막대그래프의 높이는 전체 거래량을 의미합니다. 2019년 1월부터 2023년 2월까지를 살펴보면 2020년 6월~7월과 2020년 12월에 전체적인 거래량이 상당히 많았다는 것을 확인할 수 있습니다.
전체적으로 거래건수가 많았으니, 2030의 거래량이 늘어나는 것은 당연하기도 합니다. 이를 좀더 디테일하게 살펴보기 위해서는 매월 거래량을 100%으로 놓고 차지하는 비율을 살펴보도록 하겠습니다.
위의 두 그래프를 함께 놓고 살펴보니 확실히 2020년 12월에는 거래량도 늘었고, 20대와 30대가 차지하는 비율이 높았음을 확인할 수가 있습니다.
그렇다면 2030세대는 2020년 12월에 어느지역에서 거래량이 가장 많았을지 살펴보도록 하겠습니다 .
이 두 그래프를 통해서 확인 할 수 있는 것은 바로 2030세대는 2020년 12월에 주로 경기도에 매입을 많이 했다는 것을 확인할 수 있습니다. 그럼 이제는 자연스럽게 다음 질문이 이어져야 합니다. 경기도의 어느지역에 가장 많이 매입했을까? 이제는 시각을 매입자 연령별 거래현황을 전국에서 경기도로 좁혀서 살펴보도록 하겠습니다.
경기도 2030세대 아파트 거래량
다음은 2020년 12월의 경기도내 20대이하와 30대의 거래건수입니다.
두 그래프를 통해서 확인할 수 있는 것은 30세대는 수원시에서 거래를 많이 했고, 20세대는 고양시에서 거래가 많았던 것으로 확인할 수 있습니다. 30대 역시 고양시의 거래가 꾀나 된것으로 볼때에 2030세대에게 경기 고양시는 매력적인 지역이었음을 확인할 수 있습니다. 마지막으로 2030세대의 거래량을 모두 합친 그래프를 통해서 이들이 가장 많이 거래한 지역이 어디인지 찾아보도록 하겠습니다.
전체의 거래량은 30대의 수원사랑에 힘입어서 수원에서 거래가 가장 많이 되었고, 그 다음으 고양시, 그 다음으로는 용인시로 확인되었습니다. 그럼 이제 마지막으로 2020년 12월 당시 경기 수원시의 거래량을 상세하게 살펴보도록 하겠습니다.
경기 수원시 연령별 거래량
가장 먼저 경기 수원시 매입자 연령별 현황을 살펴보도록 하겠습니다.
위에서 분석했던대로 확실히 2020년 12월 30대의 거래량은 총 1,114건으로 전체 거래 비중에 34%를 차지하고 있습니다. 그럼 해당시기에 경기 수원시에서 거래가 가장 많이 된 단지를 찾아보도록 하겠습니다.
경기 수원시 세부단지 분석
실거래가공개시스템에서 경기 수원시 2020년 12월 1일부터 12월 31일 아파트 매매 건수를 내려받아서 자료를 만들면
가장 많이 거래된 단지는 다음과 같았습니다.
1. 힐스테이트 영통 : 63건
2. 매탄위브하늘채 : 61건
3. 황골마을주공1 : 52건
이렇게 3개의 단지 찾았으니 각 단지별로 거래현황을 살펴보도록 하겠습니다. (물론 이 3개의 단지의 거래가 2030세대가 거래를 하지 않았을 수도 있습니다. 하지만 거래되었을 가능성이 높다고는 말씀드릴수 있습니다)
힐스테이트 영통 62타입과 84타입을 살펴보도록 하겠습니다.
거래량을 통해서 확인할 수 있는 것은 당시에 거래가 상당했다는 것과 62타입은 당시에 6.5억에서 7.25억에 거래되었다는 사실과, 84타입은 9억에서 10억 사이에 거래가 되었다는 사실을 확인할수 있습니다.
다음은 매탄위브하늘채 살펴보도록 하겠습니다.
역시 2020년 12월에 거래량이 상당했다는 것을 파악할수 있습니다. 59타입은 4.7억에서 5.7억까지 실거래가가 분포하고 있고, 84타입은 5.5억 ~ 7.3억에 실거래 되었다는 것을 확인할 수 있습니다.
마지막으로 황골마을주공1단지 살펴보도록 하겠습니다.
2020년 12월에 거래량이 상당했습니다. 가격은 2억대 후반에서 4억대까지 다양하게 분포되어 있습니다.
그래프를 살펴보시면 3개의 단지에서는 공통적인 특징이 있습니다. 2020년 12월 이후에 실거래가가 꾸준히 높아지다가 최근들어서 하락거래하는 추세라는 것입니다. 그렇다면 과연 이러한 하락거래에 영향을 받아서 2020년 12월 거래한 물건이 저렴한 가격으로 시장에 나올까하는 의문을 하지 않을수 없습니다 .
하지만 생각보다 이러한 의문의 쉽게 해결됩니다. 시기적으로 2020년 12월에는 경기 수원시는 투기과열지구인 상태로 당시에는 투자수요보다는 대부분 실거주 수요가 많았습니다. 대출의 경우 실거주 목적일 경우만 가능했기 때문에 당시의 거래량은 대부분 실거주로 볼수 있습니다.
또한 LTV 비율도 높지 않았기 때문에(9억 미만 50%, 실수요자 10% 우대) 따라서 무리한 대출을 받지 않은 수요자라서 금리인상에 따른 이자에 대한 부담이 상대적으로 덜한 상황입니다. (힐스테이트 영통에서는 일부 거래가 9억이상의 거래가 발생했고 대출의 제약으로 인해서 그만큼 더 많은 현금을 사용했어야 하므로 대출이 대한 이자 역시 덜 부담스러운 상황입니다)
따라서 이 시기에는 대부분 2030세대는 실거주를 목적으로 거래를 한 것이기 때문에 투자에 대한 부담이 덜 했을 것으로 보고 있으며, 실제로 2020년 12월에 매입한 분들은 비과세를 위해서는 실거주 2년, 보유 2년이 필요한 상황이므로 시기적으로는 2022년 12월부터 거래가 시작되었을 것입니다. 하지만 보시는 것과 같이 최근들어서 거래금액이 2020년 12월에 비해서 크게 오르지 않았기 때문에 정말 급한 상황이 아니라면 현재의 가격으로 매도하는 경우는 별로 없을 것으로 추정되는 부분입니다. 어느 누구도 앞으로 집값이 떨어질 것을 기대하면서 매수하지는 않기 때문입니다.
경기 수원시 시장분석
마지막으로 매입자 연령별로 확인하는 시장분석을 해보면, 향후 경기 수원시에서는 2020년 12월에 매입했던 금액이 시장에서 가격을 지탱해주는 일정의 지지선이라고 볼수 있습니다. 특히 실거주자가 매수한 가격은 투자자에 비해서 훨씬더 견고한 측면이 있기 때문입니다. (그 이유는 실거주자는 짧게는 5년 길게는 20년을 바라보면서 매수를 선택하는 경우가 많습니다. 하지만 투자자의 경우에는 이보다 훨씬더 짧은 시기를 보고 매수를 선택하는 경우가 많기 때문입니다)
시장은 아이러니 하게도 당시의 규제가 터무니 없었다가도 이것이 시장에 긍정적인 영향을 미치는 경우가 많습니다. 당시에 실거주자에게만 대출을 하게 할수 있던 정책이 지금와서는 일종의 가격 방어선을 만들게 하는 상황이 되어버렸습니다. 따라서 최근 경기 수원시의 시장은 비록 2020년 12월 가격 수준으로 내려왔지만, 이러한 추세가 이어지기 보다는 향후에는 당분간 보합으로 전환할 것으로 판단됩니다.
마지막으로
오늘은 2030세대가 어디를 매수했는지 알아봤고, 지역과 단지 파악을 통해서 경기 수원시의 시장을 분석해봤습니다. 이를 통해서 향후의 시장에 대해서도 분석해봤습니다. 앞으로 시장이 어찌 흘러갈지는 아무도 모르지만 이러한 분석을 통해서 미래를 예측해보고 이에 대한 대응하는 능력을 키우시기 바랍니다.